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2018年房地产行业走势定调!解读2017中央经济工作

2019-02-25 13:03编辑:admin人气:


  作为2018年中国宏观经济政策走向“风向标”的2017年中央经济工作会议20日在北京闭幕。会议定调2018年中国经济工作,明确继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。

  会议指出,2018年是贯彻党的十九大精神的开局之年,是改革开放40周年,是决胜全面建成小康社会、实施“十三五”规划承上启下的关键一年。

  通过这张图,可以清晰的看到前五年中央经济工作会议及之前中央政治局会议对房地产的定位。

  本次会议提出“人民获得感、幸福感明显增强,我国形成了世界上人口最多的中等收入群体”这句话说明中国拥有大量的潜在购房人口,数量最庞大的中等收入群体构成了中国房地产市场未来几十年的平稳健康发展。

  首先,经济增长方式的转变对房地产业将有着深刻的影响。本次中央经济工作会议明确提出“高质量发展是根本发展要求”。会议做出这样的判断:“中国特色社会主义进入了新时代,我国经济发展也进入了新时代,基本特征就是我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。”

  高质量发展,意味着不只看增速,而要更加注重经济增长的质量。这对房地产有什么影响呢?目前定调“高质量发展”,意味着国家将更加重视经济增长中的“核心竞争力”,这不仅是科技创新、节能环保,也意味着经济结构会产生深刻的调整。

  当前,中国经济正在深刻地转型。对房地产业来说,是时候丢掉这种“不愁嫁”的幻想了。随着中国正在从经济大国向着经济强国转变,房地产早已不再是“支柱产业”了,如果现在连“稳增长”的“重要工具”的地位也不保了,那国内楼市的分化必然会进一步加剧。

  本次会议提出“要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益”这就说明租房成为了今年的整个房地产市场的核心,而租房市场的核心就是长期租赁,保护利益相关方的合法权益就是工作重心。

  租售同权,这是房地产市场走向成熟的标志。在中国,住房被赋予了太多额外的附加含义。比如“丈母娘经济”、财富配置的重要手段,等等。甚至,有人还把楼市与爱情划上了等号。但归根揭底,住房就是钢筋、水泥和砖头。背离了消费的居住属性,住房的重要性就会被过度解读,从而造成市场的结构性扭曲。

  可以预见,住房租赁市场特别是长期租赁物业市场,将迎来蓬勃的发展期。租房市场将从目前以散户交易为主逐渐发展为更为专业化的规范市场。对于在大城市生活的年轻人而言,这无疑是一个很大的利好。

  本次会议提出“保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控”说明房地产调控要保持连续稳定,要用长效机制代替短线调控。而分清中央跟地方事权的认定还没看出细节,差别化调控就是因城施策。

  目前常用的限购,限贷,甚至限价和限售等政策,都是“应急性”的政策,目的是抑制房价在短期内的过快上涨。但是其不适合长期推行,因为其会导致市场的定价机制发生扭曲,从而损失社会经济运行效率。

  长效机制的着眼点在于同时促使市场的供需双方实现长期均衡,这会大大减少出现短期供不应求或者供大于求的非正常状态。而且,这还需要从整个社会经济出发,促进房地产部门和非房产部门之间的协调发展。显然,如果社会资本一窝蜂地跑去搞房地产,这肯定会导致经济结构出问题。因此,长效机制不仅立足于房地产行业本身,还在于优化调整房地产在整个国民经济中的比例。

  被认为是楼市调控终极手段的房产税,在之前一直处于“雷声大雨点小”的状态。12月20日,财政部部长肖捷在人民日报撰文《加快建立现代财政制度》,明确表示“力争在2019年完成全部立法程序,2020年完成‘落实税收法定原则’的改革任务。”

  这标志着房地产税的推出首次有了一个明确的时间表。这篇文章在本次中央经济工作会议闭幕的同一天刊发,可能不只是一种巧合。对于“新开征税种”,一旦全部立法程序完成,那么后续的征收就不会有太大的技术难题。

  人们都知道,房地产税将通过增加物业在持有阶段的成本而促进楼市回归长期理性。但是很多人可能并不明白房地产税对楼市的具体影响。一旦房地产税开征,必然会导致楼市出现进一步的分化。一些“换手率”高的项目,可以通过房租或房价等方式全部或部分地把房地产税的压力转给接盘的“下家”,这也就是经济学中常说的税赋转嫁原理。

  然而,一些无人问津的空置房屋,业主就将全部承担房地产税的增加成本,这部分业主可能会寻求抛售房源以减少成本压力。简单地说,物业的市场供给和需求弹性,将决定房地产税对业主和“下家”的影响程度。

  本次会议提出“着力解决中小学生课外负担重、‘择校热’、‘大班额’等突出问题”其中择校热的提法说明教育生源改革迫在眉睫,和十九大提出的“解决教育不公平”的提法一致,说明未来学区房改革会从单校划片向多校划片继续深化,学区房的学区价值大打折扣。

  总体来说,本次中央经济工作会议最大的亮点就是转向,放弃了一整年的房住不炒的提法,放弃了房地产泡沫的用词,放弃了降杠杆的提法,加强了租售并举的定义,尤其是长租,保护租赁利益相关方合法权益。对于楼市而言,也将进入一个从“短期调控”到“长效机制”的新时代。当然,“波动中的分化”仍将是未来一段时间楼市的主线,可以预期未来国内城市间的楼市发展差异依然会很大,并可能长期存在。

(来源:未知)

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